Verwalterwechsel in Varel & Friesland

Sie sind mit Ihrer Hausverwaltung nicht mehr zufrieden? Seit der WEG-Reform 2020 kann eine Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen – einen wichtigen Grund braucht es dafür nicht mehr. Wir begleiten Ihre Gemeinschaft beim Verwalterwechsel in Varel, im Landkreis Friesland und in der Umgebung: von der Beschlussvorlage bis zur vollständigen Übergabe der Unterlagen.

Die VIB Varel GmbH verwaltet Wohnungseigentümergemeinschaften und Mietobjekte von ihrem Büro in der Mühlenteichstraße 18 in Varel aus. Unser Team besteht aus vier IHK-zertifizierten Verwaltern nach § 26a WEG. Das Erstgespräch und die Besichtigung Ihres Objekts sind für Sie kostenlos und unverbindlich.

Wann sich ein Verwalterwechsel lohnt

Einen Verwalter wechselt man nicht leichtfertig. Diese Anzeichen sprechen aber dafür, sich nach einer neuen Verwaltung umzusehen:

• Anrufe und E-Mails bleiben lange unbeantwortet, einen festen Ansprechpartner gibt es nicht.
• Die Jahresabrechnung kommt spät oder ist kaum nachvollziehbar.
• Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden nicht oder nur schleppend umgesetzt.
• Schäden und Reparaturen bleiben liegen, eine vorausschauende Planung für die Erhaltung fehlt.
• Unterlagen gibt es nur auf Papier und nur auf Nachfrage.
• Ihre Gemeinschaft wünscht sich einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG.

Die häufigsten Gründe beschreiben wir ausführlich in unserem Leitfaden „Hausverwaltung wechseln“ (PDF).

Der rechtliche Rahmen in Kürze

• Abberufung jederzeit: Die Eigentümer können ihren Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Das lässt sich weder durch die Gemeinschaftsordnung noch durch den Verwaltervertrag ausschließen (§ 26 Abs. 5 WEG).
• Vertragsende: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, auch wenn eine längere Laufzeit vereinbart war (§ 26 Abs. 3 WEG).
• Beschluss mit Mehrheit: Über Abberufung und Bestellung entscheiden die Eigentümer durch Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Der Punkt muss in der Einladung zur Versammlung genannt sein (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Zertifizierter Verwalter: Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG). Eine Ausnahme gibt es nur für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die einen Eigentümer zum Verwalter bestellt haben, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Diese Hinweise geben einen Überblick und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

So läuft der Wechsel mit uns ab

1. Kennenlernen und Angebot: Sie schildern uns Ihr Objekt über das Formular unten oder am Telefon. Wir klären offene Fragen, sehen uns das Objekt auf Wunsch vor Ort an und erstellen Ihnen ein unverbindliches Angebot. Erstgespräch und Besichtigung sind kostenlos.
2. Versammlung vorbereiten: Gemeinsam mit Ihrem Verwaltungsbeirat formulieren wir die Beschlussvorschläge für Abberufung, Bestellung und Verwaltervertrag. Auf Wunsch stellen wir uns in der Eigentümerversammlung persönlich vor.
3. Beschluss fassen: Abberufung und Neubestellung können in derselben Versammlung beschlossen werden, zusammen mit dem Wechseltermin. Üblicherweise wird dabei auch der Beiratsvorsitzende oder ein Eigentümer ermächtigt, den neuen Verwaltervertrag zu unterschreiben (§ 9b Abs. 2 WEG).
4. Unterlagen übernehmen: Wir stimmen die Übergabe mit dem bisherigen Verwalter ab und prüfen sie auf Vollständigkeit: Beschluss-Sammlung, Protokolle, Abrechnungen und Wirtschaftspläne, Verträge mit Versicherungen, Dienstleistern und Versorgern, Eigentümerliste, Bauunterlagen und Schlüssel. Der bisherige Verwalter ist zur Herausgabe verpflichtet (§§ 675, 667 BGB).
5. Konten und Start: Wir übernehmen die Konten der Gemeinschaft für Hausgeld und Erhaltungsrücklage und informieren Eigentümer, Dienstleister und Versorger über den Wechsel. Außerdem richten wir die Zugänge zum Kundenportal ein. Die Jahresabrechnung für das laufende Jahr erstellen wir selbstverständlich. Werden wir zum ersten Tag eines neuen Abrechnungszeitraums bestellt, also beim häufigen Wechsel zum Jahresbeginn, erstellen wir auch die Abrechnung für das Vorjahr. Und falls der bisherige Verwalter frühere Abrechnungen nicht mehr liefern kann, haben wir diese auch schon rückwirkend erstellt.

Warum VIB Varel

Neben der WEG-Verwaltung übernehmen wir auch Miet- und Sondereigentumsverwaltung. Mit der Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung unterstützen wir Eigentümer außerdem bei Vermietung und Verkauf.

Unser Einzugsgebiet

Wir betreuen Eigentümergemeinschaften und Vermieter in Varel mit Obenstrohe und Dangast, in Bockhorn und Zetel und im übrigen Landkreis Friesland sowie in Westerstede, Wilhelmshaven, Oldenburg und Bremen. Ihr Objekt liegt etwas außerhalb? Fragen Sie gern nach.

Häufige Fragen zum Verwalterwechsel

Können wir den Verwalter vor Ablauf des Vertrags wechseln?

Ja. Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr nötig. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit (§ 26 Abs. 3 WEG). Ob der bisherige Verwalter bis dahin noch eine Vergütung verlangen kann, richtet sich nach seinem Vertrag.

Welche Mehrheit brauchen wir für den Wechsel?

Für Abberufung und Bestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Wie die Stimmen gezählt werden, kann Ihre Gemeinschaftsordnung abweichend regeln. Wichtig ist, dass der Wechsel als Tagesordnungspunkt in der Einladung steht (§ 23 Abs. 2 WEG). Beides kann in derselben Versammlung beschlossen werden.

Was tun, wenn unser Verwalter keine Versammlung einberuft?

Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung und nennt Zweck und Gründe, muss der Verwalter sie einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Wechsel?

Ein Wechsel ist grundsätzlich jederzeit möglich. Viele Gemeinschaften wählen den Jahreswechsel, weil Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung jeweils für ein Kalenderjahr aufgestellt werden (§ 28 WEG). So lassen sich die Abrechnungszeiträume sauber trennen. Die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr erstellen in diesem Fall ebenfalls wir. Planen Sie für Vorbereitung, Versammlung und Übergabe einige Wochen Vorlauf ein.

Muss unser Verwalter zertifiziert sein?

Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG). Ausgenommen sind nur Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die einen Eigentümer zum Verwalter bestellt haben, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Alle vier Verwalter unseres Teams haben die Prüfung vor der IHK abgelegt.

Was passiert mit Unterlagen und Konten?

Der bisherige Verwalter muss alle Unterlagen herausgeben, die er für die Gemeinschaft erhalten oder angelegt hat (§§ 675, 667 BGB). Wir koordinieren die Übergabe, prüfen die Unterlagen auf Vollständigkeit und übernehmen die Konten der Gemeinschaft. Beginnt unsere Bestellung mit dem neuen Abrechnungsjahr, erstellen wir neben der laufenden auch die Abrechnung für das Vorjahr. Für Sie als Eigentümer ändert sich im Alltag vor allem eines: Sie haben einen neuen Ansprechpartner.

Was kostet die Verwaltung bei Ihnen?

Das hängt von der Größe und dem Zustand Ihres Objekts sowie vom gewünschten Leistungsumfang ab. Deshalb erstellen wir für jede Gemeinschaft ein individuelles, unverbindliches Angebot. Das Erstgespräch und die Besichtigung Ihres Objekts sind kostenlos.

Unverbindliches Angebot anfordern

Erzählen Sie uns kurz von Ihrer Gemeinschaft. Wir melden uns an Werktagen innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen. Das Erstgespräch und die Besichtigung Ihres Objekts sind kostenlos und unverbindlich. Die mit * markierten Felder brauchen wir für ein erstes Angebot.

Lieber am Telefon? Sie erreichen uns montags bis freitags von 8 bis 17 Uhr unter 04451 – 8036887 oder per E-Mail an hausverwaltung@vib-varel.de.